Đất vượt hạn mức tính tiền sử dụng đất như thế nào?

Câu hỏi: Kính chào luật sư tư vấn đất đai công ty Luật TNHH Giải Pháp Việt, ba mẹ tôi đang sinh sống trên mảnh đất được ông bà để lại (từ năm 1990, không có giấy tờ đất). Vì là đất của ông và sinh sống ổn định nên ba mẹ tôi không làm sổ đỏ. Nay, do nhu cầu cần tách đất chia cho các con nên ba mẹ tôi muốn làm sổ. Tuy nhiên, diện tích đất khá lớn, vượt hạn mức đất ở theo quy định tại địa phương. Xin hỏi, với phần đất vượt hạn mức, gia đình tôi sẽ phải đóng tiền sử dụng đất khi được cấp sổ hay không? Nếu phải đóng, cách tính tiền sẽ như thế nào? (Anh Minh Thiện – Bến Cát, Bình Dương)

Cảm ơn câu hỏi của anh, đối với câu hỏi này, luật sư tư vấn mang tính chất tham khảo như sau:

Việc xác định tiền dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích vượt hạn mức được quy định tại Điều 20 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.

Theo như anh cho biết, ba mẹ anh ở trên đất của ông bà, đất ở ổn định và nguồn gốc đất rõ ràng, không có tranh chấp. Tuy nhiên, hiện nay, gia đình anh không có giấy tờ theo quy định.

Như vậy, gia đình anh  thuộc trường hợp công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013.

Theo quy định, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993 tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như lấn, chiếm,… nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như lấn, chiếm,… nhưng nay, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

Cách tính tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể

Diện tích vượt hạn mức theo quy định trên đều được tính theo giá đất cụ thể. Tuy nhiên, căn cứ vào giá trị của thửa đất (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) mà giá đất cụ thể được tính theo các phương pháp khác nhau.

(1) giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư áp dụng đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại.

(2) giá đất cụ thể được tính theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại.

Theo đó, giá đất cụ thể (1m2) = hệ số điều chỉnh giá đất x giá đất trong Bảng giá đất.

Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định: “Trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ hoặc lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng hoặc lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác thì Nhà nước thu hồi đất để trả lại cho công trình mà không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã lấn, chiếm.

Trường hợp đã có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà nay diện tích đất lấn, chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông; không có mục đích sử dụng cho trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp và công trình công cộng khác thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật….”