“Kịch bản” căn hộ 25m2 có phá vỡ hạ tầng?

Bộ Xây dựng vừa ban hành Thông tư 21/2019/T-BXD về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (QCVN 04:2019/BXD) có hiệu lực thi hành từ 01/7/2020, cho phép xây căn hộ chung cư có diện tích 25m2. Diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư sẽ không nhỏ hơn 25m2 (đối với dự án nhà ở thương mại). Tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án. Ngay sau khi Thông tư được ban hành, đã có nhiều ý kiến trái chiều.Vậy nguyên nhân do đâu?

 “Kịch bản” căn hộ 25m2 có phá vỡ hạ tầng?

Khi lượng căn hộ thương mại diện tích nhỏ tăng lên, dẫn đến tình trạng dân số tăng nhanh, từ đó kéo theo các áp lực lớn về hạ tầng, giao thông. Với căn hộ 25m2, chắc chắn áp lực dân số sẽ là rất lớn dù quy định chỉ cho phép mỗi dự án có không quá 25% số lượng căn hộ loại này. Điều khiến nhiều người lo ngại là trong tương lai, đây sẽ thành các “khu ổ chuột trên cao”. Bởi trên thực tế, trong khi ở nội đô, nơi hạ tầng đã bị quá tải gấp nhiều lần thì các dự án chung cư thường bán hết ngay từ khi công trình chưa hoàn thành; trong khi đó có những dự án nhà ở xã hội ở ngoại thành, xa trung tâm đã mở bán tới 20 lần nhưng vẫn không có người mua. Điều này cho thấy nỗi lo này là hoàn toàn có cơ sở.

Việc bố trí những căn hộ 25m2 về lâu dài sẽ kéo theo nhiều hệ lụy. “Căn hộ 25m2 dành cho ai, dành cho người độc thân hay hộ gia đình. Pháp luật cũng không thể quy định được người dân chỉ được phép ở 1-2 người…, ở hay không quyền của dân, không ai cấm dân, người dân đã mua căn hộ việc ở thế nào là quyền của họ.

Mặc dù thông tư có quy định tỷ lệ căn hộ 25m2 nhưng không thể quy định căn hộ đó được ở mấy người. Khi một gia đình với 4-5 người mua căn hộ 25m2 sống chen chúc, thì chúng ta sẽ quay lại những năm 70 thời kỳ trước đổi mới, là những căn hộ của tòa nhà 5 tầng, là những chung cư cũ mà ngày hôm nay chúng ta đang bức xúc chưa biết giải quyết thế nào bởi đang xuống cấp trầm trọng, đang là những “khu nhà ổ chuột”.

Vấn đề quan trọng nhất là hoạch định đối tượng nào là đối tượng được tham gia, khu vực nào là những khu vực được phát triển các loại hình bất động sản có căn hộ từ 25m2 như vậy. Các dự án căn hộ 25m2 là các dự án đặc thù, đặc biệt nếu hướng đến phân khúc giá rẻ, cần đưa ra những điều kiện, những tiêu chuẩn bắt buộc cần và đủ để có thể được thực hiện.

Việc ban hành Thông tư 21/2019/TT-BXD dựa trên các cơ sở chính nào? Quy chuẩn nhà 25m2 có bắt buộc áp dụng đối với các dự án nhà ở hay không?

Cơ sở đầu tiên chính là căn cứ theo quy định của pháp luật. Trong Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ cũng đã có quy định về tiêu chuẩn diện tích mỗi căn hộ nhà ở xã hội tối thiểu là 25m2 sàn.

Cơ sở thứ hai nằm ở chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến 2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt theo Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011, cũng xác định chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu đến năm 2015 đạt bình quân là 6m2 sàn/người, đến năm 2020 phấn đấu đạt chỉ tiêu là 8m2 sàn/người. Bên cạnh đó, cơ sở về tình hình thực tiễn dựa trên kết quả tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2019 đã được công bố, trong số gần 27 triệu hộ trên cả nước có 11% là hộ độc thân tương đương với khoảng gần 3 triệu hộ và có 18,6% hộ gia đình 2 người tương đương với khoảng gần 5 triệu hộ, như vậy số lượng cơ cấu hộ gia đình có quy mô nhỏ từ 1 đến 2 người đặc biệt hộ độc thân trên cả nước hiện nay còn rất lớn.

Cuối cùng là dựa trên kinh nghiệm quốc tế, nhiều nước trong đó có nước Pháp, Hàn Quốc, Thái Lan đều cho phép phát triển căn hộ nhỏ với diện tích từ 15 – 20m2/căn hộ.

Quy chuẩn diện tích 25m2 tối thiểu 1 căn hộ không bắt buộc áp dụng đối với các dự án nhà ở. Chính quyền các địa phương có trách nhiệm căn cứ theo quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, quy hoạch hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch hạ tầng xã hội để xem xét rà soát đảm bảo chỉ tiêu dân số, chỉ tiêu về mật độ xây dựng, về chiều cao công trình để đảm bảo kiểm soát được dân số không quá tải về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của dự án và khu vực kết nối với các khu vực lân cận.

Nhu cầu nhà ở người dân hiện rất lớn cũng là vấn đề nóng buộc cơ quan quản lý phải có giải pháp. Vậy giải pháp nào để không dẫn đến hệ quả “khu nhà ổ chuột” ngay tại các khu đô thị?

Chất lượng nhà ở không chỉ xác định bởi chỉ tiêu diện tích mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: Chất lượng xây dựng, chất lượng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng vật liệu xây dựng… Do đó, trong quy chuẩn Bộ Xây dựng cũng quy định để hạn chế chủ đầu tư tập trung xây dựng quá nhiều căn hộ nhỏ trong một dự án, đã khống chế mỗi dự án chủ đầu tư chỉ được phép xây dựng không quá 25% số căn hộ diện tích dưới 45m2 đối với tổng diện tích căn hộ toàn dự án.

Để giảm tải cho khu vực trung tâm thành phố, cần đầu tư xây dựng các dự án nhà ở chung cư cao tầng, có “căn hộ nhỏ” có diện tích tối thiểu 25m2, trong đó, tổng số các “căn hộ nhỏ” dưới 45m2 không được vượt quá 25% như quy định tại Thông tư 21 tại các quận ven, các huyện ngoại thành, nhất là xung quanh các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các cụm công nghiệp của thành phố.

Để hạn chế nguy cơ “ổ chuột” trên cao, việc thiết kế nhà chung cư và “căn hộ nhỏ” phải hết sức khoa học và hợp lý, giữ vai trò nền tảng để hạn chế tác động tiêu cực lên hệ thống hạ tầng và nguy cơ “ổ chuột” trên cao.

Ngoài ra, công tác quản lý, vận hành nhà chung cư của Ban Quản trị nhà chung cư giữ vai trò quyết định trực tiếp, góp phần làm hạn chế tác động tiêu cực lên hệ thống hạ tầng và nguy cơ “ổ chuột” trên cao. Đồng thời, ý thức của người sử dụng nhà chung cư là điều quan trọng nhất để có thể kiến tạo một chung cư đảm bảo an sinh xã hội.

Theo công ty Luật TNHH Giải Pháp Việt