Rủi ro pháp lý khi không đăng ký biến động vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định pháp luật đất đai, sau khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên mua sẽ phải thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất tại Cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, trên thực tế, có rất nhiều trường hợp vì lý do chủ quan cũng như lý do khách quan mà bên mua không đăng ký biến động quyền sử dụng đất. Điều này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho cả bên bán và bên mua.

Rủi ro pháp lý khi không đăng ký biến động vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ pháp lý

– Luật Đất Đai 2013;

  1. Các quy định của pháp luật về chuyển nhượng nhà, đất thực hiện theo các bước sau:

a) Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng: 

Sau khi bên mua tìm hiều tình trạng pháp lý của bất động sản, thống nhất giá và phương thức thanh toán, bên bán và bên mua được quyền lựa chọn công chứng tại tổ chức công chứng nơi có bất động sản để ký hợp đồng.

b) Nộp hồ sơ đăng bộ sang tên:

Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phòng Công chứng xong, bên mua và bên bán phải thực hiện nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế: bên bán chịu thuế thu nhập cá nhân, bên mua chịu thuế trước bạ. Chỉ khi nào bên mua và bên bán hoàn tất nghĩa vụ thuế thì việc đăng bộ cập nhật tên cho người mua mới được văn Phòng đăng ký đất đai thực hiện. Việc đăng bộ, sang tên có thể ủy quyền cho bên thứ 3 thực hiện, việc này bên mua nên nhờ đến đơn vị có chuyên môn và kinh nghiệm lâu năm.

Đồng thời, theo quy định Luật quản lý thuế thì đối tượng đăng ký thuế phải đăng ký thuế trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày phát sinh thuế thu nhập cá nhân. Như vậy, thời hạn đăng ký kê khai thuế khi sang tên mua bán nhà đất là 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất.

Như vậy, trong vòng 10 ngày kể từ ngày ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, người mua phải đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai nơi có bất động sản với mục đích hoàn tất nghĩa vụ thuế và chuyển tên người mua vào Giấy chứng nhận và việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Nếu quá thời gian này, hồ sơ của bên mua sẽ gặp nhiều rủi ro do việc chậm thực hiện biến động sang tên.

  1. Những rủi ro pháp lý khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thực hiện đăng ký biến động

Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Theo nội dung của quy định này, sau khi thực hiện việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên mua phải đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan đăng ký đất đai và việc chuyển nhượng có hiệu lực kể từ thời điểm được đăng ký vào sổ địa chính.

Tuy nhiên, trên thực tế, rất nhiều trường hợp bên mua vì lý do chủ quan hoặc khách quan không thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất. Điều này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

Sau đây là một số rủi ro bên mua có thể gặp phải:

 a/ Không đảm bảo được quyền của chủ sử dụng đất

Người sử dụng đất có các quyền chung theo quy định tại Điều 166 Luật Đất đai 2013 và có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo Điều 167 Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền này khi có đủ điều kiện quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188, tức là khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bên mua không đăng ký quyền sử dụng đất để được Cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không thể thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất.

b/ Có thể phát sinh tranh chấp

Tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tùy theo thỏa thuận của các bên nhưng thông thường bên bán sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bàn giao thực địa cho bên mua, còn bên mua sẽ thực hiện nghĩa vụ thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho bên bán.

Trên thực tế, có nhiều trường hợp sau khi nhận chuyển nhượng, thửa đất có sự biến động hoặc có tranh chấp với các hộ giáp ranh hoặc tranh chấp với bên thứ ba thì rất cần có sự phối hợp của bên bán. Nếu như bên mua rất lâu sau đó mới đi đăng ký quyền sử dụng đất và phát hiện ra sự biến động hoặc tranh chấp thì lúc này bên bán có thể đã di chuyển đến địa phương khác sinh sống hoặc là họ vẫn ở đó nhưng họ không phối hợp. Điều này rất khó khăn cho bên mua.

Ở bài viết sau, Luật sư tư vấn công ty Luật TNHH Giải Pháp Việt sẽ cung cấp thông tin liên quan đến mức xử phạt vi phạm hành chính khi không đăng ký biến động vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trụ sở chính: 90B Trần Quốc Toản, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Bình Dương: 

+ 192 Đại lộ Bình Dương, Phường Phú Hòa, Tp. Thủ Dầu Một, Bình Dương.

+ 12 Đường E, Trung tâm Hành chính, Tp. Dĩ An, Bình Dương.

Hotline: 0902 868 117 – 0909 868 117

Emailcontact@lawsolutions.com.vn

Fanpage: https://www.facebook.com/lawsolutions.com.vn/