Bất động sản kho lạnh đang 'lên hương'
Theo đánh giá của Savills Việt Nam, đơn vị cung cấp dịch vụ tư vấn toàn diện trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) Việt Nam, dù chỉ chiếm khoảng 11,4% tổng số các giao dịch trong phân khúc BĐS công nghiệp nhưng thị trường BĐS kho lạnh vẫn ghi nhận tốc độ tăng trưởng 29,6% từ năm 2017 – 2022. Dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực này cũng đạt xấp xỉ 4,9 tỉ USD trong năm 2022 trên toàn cầu.
Sự tăng trưởng này được cho là do sự thay đổi trong thói quen mua sắm và sự phát triển của thương mại điện tử (TMĐT) đã thúc đẩy thị trường BĐS kho lạnh phát triển trên toàn cầu và Việt Nam nói riêng.
Cụ thể, người tiêu dùng dần chuyển dịch sang các thực phẩm tươi sống với chất lượng cao. Họ dần từ bỏ thói quen mua sắm tại các khu chợ truyền thống và tới siêu thị để tìm kiếm các thực phẩm đa dạng, được bảo quản tốt và tiện lợi hơn. Họ cũng quen với việc mua sắm online trên các nền tảng.
Tính riêng Việt Nam, trong giai đoạn 2020-2022, doanh thu ngành thực phẩm tươi sống tăng 6,3% từ 40,4 tỉ USD vào năm 2022 lên 45,7 tỉ USD vào năm 2022. Thị trường TMĐT cũng tăng trưởng 21,5% từ năm 2017-2022, kéo theo các ngành dịch vụ bổ trợ khác như vận chuyển cũng ghi nhận tăng trưởng doanh thu tốt.
Dẫu nhiều tiềm năng, nhưng đánh giá của Savill Việt Nam, thị trường BĐS vẫn phát triển ở quy mô nhỏ khi cả nước ta hiện chỉ có hơn 40 dự án và chủ yếu là của các doanh nghiệp nội địa. Hơn nữa, các dự án này tập trung ở một số thành phố lớn.
Điều này theo ông Thomas Rooney, Quản lý cấp cao dịch vụ công nghiệp, Savills Hà Nội, đánh giá là vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu ngày càng cao trong vấn đề kho lạnh hiện nay.
"Sự tăng trưởng của nền tảng TMĐT và thói quen mua sắm trực tuyến ngày một tăng sẽ khiến nhu cầu về kho lạnh tăng cao. Cuối năm 2022 tỉ lệ lấp đầy trung bình trên cả nước đã đạt mức 88%, riêng các thị trường lớn như TP.HCM, Bình Dương, Long An, Bắc Ninh đã dao động ở mức trên 98%", ông này nói.
Theo ông Thomas Rooney, hiện nay số nguồn cung kho lạnh chủ yếu ở TP.HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Long An hay Đồng Nai, với tổng diện tích chiếm tới 87% tổng nguồn cung cả nước. Ở phía Bắc, dù còn hạn chế nhưng những năm gần đây Hà Nội, Bắc Ninh và Hưng Yên cũng ghi nhận sự gia tăng đáng kể về nguồn cung.
Giá thuê trung bình trên cả nước đạt mức từ 22 USD/tấn/tháng (tại Bắc Ninh) đến 50 triệu USD/tấn/tháng và giá thuê cao nhất này thuộc về thị trường TP.HCM.
“Giá thuê BĐS kho lạnh ở TP.HCM cao gần gấp đôi so với thị trường khác do sở hữu cơ sở vật chất tốt và có nhiều dịch vụ bổ trợ khác đi kèm”- ông Thomas Rooney nói.
Cùng với đó, theo vị chuyên gia này, thị trường BĐS kho lạnh vẫn còn gặp khó và cần tiếp tục được cải thiện. Bởi đây là ngành có nhiều quy định đặc thù, liên quan về an toàn và sức khỏe, chưa kể thuê kho hay đầu tư kho lạnh cao gấp nhiều lần so với kho thông thường. Vì vậy, các nhà đầu tư kho lạnh thường là phải có kinh nghiệm và tiềm lực tài chính.
Ông Thomas Rooney khuyến cáo, các nhà đầu tư cần xác định được các rủi ro có thể xảy ra trong quá trình vận hành, biến động kinh tế và giảm lợi suất để tận dụng tốt hơn các cơ hội mà phân khúc kho lạnh đem lại.
