Luật sư quận Bình Tân và Quận Tân Phú chuyên khia di sản thừa kế nhà đất phức tạp nhà đất khó tại quận Bình Tân và Quận Tân Phú . Nếu nhà đất đang thế chấp ngân hàng mà muốn khai di sản thừa kế  hảy liên hệ 560A Tân Kỳ Tân Quý Phường Bình Hưng Hòa Quận Bình Tân gặp Luật sư uy tín giỏi để tư vấn giải quyết.

Làm thế nào để mở thừa kế khi tài sản đang thế chấp?

1. Tài sản thế chấp là gì?

Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc một bên (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (gọi là bên nhận thế chấp).

Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Theo quy định tại Điều 318 Bộ luật dân sự 2018, 1. Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

3. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

4. Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.

Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.

2. Di sản là gì?

Theo quy định tại Điều 612 Bộ Luật dân sự 20115 về “Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác”.

3. Thủ tục mở thừa kế đối với tài sản đang thế chấp

Tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Căn cứ vào quy định trên ta thấy những người thừa kế phải thanh toán đầy đủ khoản vay với Ngân hàng, sau đó yêu cầu Ngân hàng cung cấp văn bản xác nhận bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là Sổ đỏ) đang thế chấp tại Ngân hàng và cung cấp bản photo kèm theo xác nhận của ngân hàng nhận thế chấp. Sau đó, người đó mới được khai thừ kế tài cơ quan chức năng.

– Đến Văn phòng công chứng yêu cầu lập Văn bản thỏa thuận cử người đại diện để cử 1 người trong số những người được hưởng thừa kế đến Ngân hàng nhận lại bản chính Sổ đỏ;

– Sau khi lập xong Văn bản thỏa thuận cử người đại diện, thì người được cử đại diện đến Ngân hàng lấy Bản chính Sổ đỏ và tiến hành nộp hồ sơ Xóa chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai quận/huyện nơi có đất.

Hồ sơ Xóa chấp bao gồm:

+ Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp theo Mẫu:

+ Văn bản đồng ý xóa đăng ký biện pháp bảo đảm của Ngân hàng  (01 bản chính hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu) hoặc văn bản xác nhận giải chấp của Ngân hàng (01 bản chính hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu) trong trường hợp phiếu yêu cầu xóa đăng ký chỉ có chữ ký của bên bảo đảm;

+ Bản chính GCNQSDĐ đối với trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm mà trong hồ sơ đăng ký có Giấy chứng nhận;

+ Văn bản thỏa thuận cử người đại diện đã được công chứng ở trên;

+ Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);

+ Các giấy tờ nhân thân khác: CCCD, Sổ hộ khẩu.

Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ kiểm tra và ghi vào sổ địa chính, Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường và xác nhận trên phiếu yêu cầu xóa đăng ký thế chấp trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ (Điều 8 Thông tư liên tịch số: 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT). Thực tế thời gian có thể kéo dài, nhưng không quá 10 ngày làm việc.

Công chứng thoả thuận phân chia di sản thừa kế

Sau khi đã hoàn thành thủ tục xóa chấp, đến Văn phòng công chứng yêu cầu lập Văn bản thỏa thuận phân chia di sản.

+ Hồ sơ cần chuẩn bị gồm: Phiếu yêu cầu công chứng, giấy tờ tuỳ thân của các đồng thừa kế, Giấy chứng tử của người để lại di sản, Sổ đỏ, Giấy khai sinh của con, Đăng ký kết hôn của người để lại di sản thừa kế…;

+ Cơ quan thực hiện: Phòng/Văn phòng công chứng tỉnh/thành phố nơi có đất;

+ Thời gian thực hiện: Niêm yết công khai 15 ngày tại Uỷ ban nhân dân xã/phường/thị trấn nơi có đất và nơi cư trú cuối cùng của người để lại di sản. Sau đó tiến hành ký kết và công chứng Văn bản thỏa thuận phân chia di sản.

2. Di sản là gì?

Theo quy định tại Điều 612 Bộ Luật dân sự 20115 về “Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác”.

3. Thủ tục mở thừa kế đối với tài sản đang thế chấp

Tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Căn cứ vào quy định trên ta thấy những người thừa kế phải thanh toán đầy đủ khoản vay với Ngân hàng, sau đó yêu cầu Ngân hàng cung cấp văn bản xác nhận bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là Sổ đỏ) đang thế chấp tại Ngân hàng và cung cấp bản photo kèm theo xác nhận của ngân hàng nhận thế chấp. Sau đó, người đó mới được khai thừ kế tài cơ quan chức năng.

– Đến Văn phòng công chứng yêu cầu lập Văn bản thỏa thuận cử người đại diện để cử 1 người trong số những người được hưởng thừa kế đến Ngân hàng nhận lại bản chính Sổ đỏ;

– Sau khi lập xong Văn bản thỏa thuận cử người đại diện, thì người được cử đại diện đến Ngân hàng lấy Bản chính Sổ đỏ và tiến hành nộp hồ sơ Xóa chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai quận/huyện nơi có đất.

Hồ sơ Xóa chấp bao gồm:

+ Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp theo Mẫu:

+ Văn bản đồng ý xóa đăng ký biện pháp bảo đảm của Ngân hàng  (01 bản chính hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu) hoặc văn bản xác nhận giải chấp của Ngân hàng (01 bản chính hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu) trong trường hợp phiếu yêu cầu xóa đăng ký chỉ có chữ ký của bên bảo đảm;

+ Bản chính GCNQSDĐ đối với trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm mà trong hồ sơ đăng ký có Giấy chứng nhận;

+ Văn bản thỏa thuận cử người đại diện đã được công chứng ở trên;

+ Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);

+ Các giấy tờ nhân thân khác: CCCD, Sổ hộ khẩu.

Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ kiểm tra và ghi vào sổ địa chính, Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường và xác nhận trên phiếu yêu cầu xóa đăng ký thế chấp trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ (Điều 8 Thông tư liên tịch số: 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT). Thực tế thời gian có thể kéo dài, nhưng không quá 10 ngày làm việc.

Công chứng thoả thuận phân chia di sản thừa kế

Sau khi đã hoàn thành thủ tục xóa chấp, đến Văn phòng công chứng yêu cầu lập Văn bản thỏa thuận phân chia di sản.

+ Hồ sơ cần chuẩn bị gồm: Phiếu yêu cầu công chứng, giấy tờ tuỳ thân của các đồng thừa kế, Giấy chứng tử của người để lại di sản, Sổ đỏ, Giấy khai sinh của con, Đăng ký kết hôn của người để lại di sản thừa kế…;

+ Cơ quan thực hiện: Phòng/Văn phòng công chứng tỉnh/thành phố nơi có đất;

+ Thời gian thực hiện: Niêm yết công khai 15 ngày tại Uỷ ban nhân dân xã/phường/thị trấn nơi có đất và nơi cư trú cuối cùng của người để lại di sản. Sau đó tiến hành ký kết và công chứng Văn bản thỏa thuận phân chia di sản.

Liên hệ tư vấn: 0567 50 1111 Luật sư Điền Bảo Trân 

Địa chỉ: 560A Tân Kỳ Tân Quý, phường Bình Hưng Hòa, Q. Bình Tân, Tp HCM