Những rủi ro phát sinh từ việc mua bất động sản thế chấp tại ngân hàng
Hiện nay, tình hình kinh tế khó khăn việc thế chấp tài sản là bất động sản diễn ra khá phổ biến. Việc đến hạn hết hợp đồng vay mà người vay không có tiền chi trả cho bên nhận thế chấp là việc diễn ra thường xuyên. Rất nhiều trường hợp người mua nhà thế chấp đã rơi vào tình huống éo le, khi mà cọc xong tiền mua nhà thì hợp đồng mua bán giữa hai bên không được thực hiện. Người mua nhà phải “ngậm đắng nuốt cay” để tìm cách đòi lại số tiền đã đặt cọc. Cùng Văn phòng Luật sư Đạt Điền tìm hiểu về những rủi ro xoay quanh việc mua nhằm nhà thế chấp.
Nhà đất đang thế chấp không được quyền chuyển nhượng vậy nên khi mua bán nhà đất đang thế chấp người mua phải tuân thủ quy trình chuẩn để hạn chế rủi ro từ việc giao tiền xong mà hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu. Văn phòng Luật sư Đạt Điền chia sẻ kinh nghiệm mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng để mọi người tham khảo.
Nhà đất thế chấp không được quyền chuyển nhượng thì thỏa thuận mua bán thế nào?
✔ Căn cứ Điều 320 Bộ Luật dân sự 2015 quy định “1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
4. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.
7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này”.
Bên cạnh đó tại Điều 322 Bộ Luật dân sự 2015 Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp
“1. Trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp.
2. Thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định của pháp luật”. Do đó, mọi giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp sẽ do bên nhận thế chấp (ngân hàng) giữ. Bên thế chấp không được quyền mua bán, chuyển nhượng/ tặng/ cho nhà đất đó trừ trường hợp bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý.
✔ Như vậy để xác lập việc có thỏa thuận mua bán được không thì ưu tiên đầu tiên của người mua là yêu cầu bên bán trao đổi với ngân hàng để có thể lập thỏa thuận 3 bên giữa Người bán - Người mua – Bên nhận thế chấp làm căn cứ cho việc mua bán nhà diễn ra.
Trường hợp Bên nhận thế chấp không đồng ý việc người thế chấp không được chuyển nhượng, tặng cho thì phải làm sao?
Cách mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng/ Bên nhận thế chấp ít rủi ro nhất
Khi ngân hàng/Bên nhận thế chấp không đồng ý thỏa thuận 3 bên thì để việc mua bán nhà đất ít rủi ro nhất bạn sẽ cần biết:
✔ Thứ nhất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ được xóa thế chấp khi: Bên vay tiền trả đủ tiền ngân hàng -> Ký thỏa thuận giải chấp -> Nộp hồ sơ xin xóa thế chấp tại văn phòng đăng ký đất đai. Sau đó bên bán mới được quyền dùng GCN quyền sử dụng cho việc mua bán nhà đất với bên mua.
✔ Thứ hai, các thỏa thuận trước khi GCN quyền sử dụng đất được giải chấp chỉ nên có nội dung đảm bảo cho việc mua bán nhà đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ thế chấp. Trường hợp người mua xác lập luôn hợp đồng mua bán mà không thông qua các bước trên thì người mua đối diện với 2 rủi ro:
- Đầu tiên là thường khi ký hợp đồng mua bán sẽ phải thanh toán kha khá tiền mua nhà;
- Hợp đồng mua bán vô hiệu dù được tự nguyện ký kết.
✔ Thứ ba, mọi giao kết luôn nên thỏa thuận rõ việc nếu sau khi xóa thế chấp mà bên bán không ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất thì phạt hợp đồng thế nào, bồi thường thế nào? Đây là chế tài quan trọng để bên bán tự thực hiện đúng thỏa thuận mà hai bên đã giao kết.
Không nên lách luật để tự đưa mình vào rủi ro khi mua bán nhà đất đang thế chấp
✔ Nhiều trường hợp các bên do ngại ký các thỏa thuận rườm rà nên mong muốn bên công chứng hợp đồng trợ giúp lách luật như: Ký trước hợp đồng chuyển nhượng đất và treo tại phòng công chứng -> Phòng công chứng có trách nhiệm đi giải chấp và xóa thế chấp cho khách hàng -> Nhận được sổ đỏ sạch sẽ trả hợp đồng công chứng cho 2 bên.
✔ Thực tế thì triển khai cách này cũng được vì thời gian chỉ 1 -2 ngày là xong giao dịch, khoản tiền của bên mua được xem như là khoản tiền cọc, nhưng đối với các trường hợp bên bán chủ động lừa để chiếm dụng tiền cọc của bên mua. Trong trường hợp này những rủi ro bị đẩy về bên mua? Bởi lẽ, như chúng tôi đã trình bày bên trên bằng cách này thì không có thỏa thuận ba bên và rủi ro bên mua mất tiền rất cao.
Lập vi bằng hợp đồng mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng được không?
✔ Thông thường khi mua bán nhà đất mà chưa đủ điều kiện chuyển nhượng các bên luôn hướng tới việc lập vi bằng cho hợp đồng mua bán. Thực tế hợp đồng này có giá trị không khi mà nhà đất đang thế chấp thuộc đối tượng cấm chuyển nhượng như luật sư chia sẻ ở phần trên.
✔ Đánh giá một hợp đồng có hiệu lực pháp luật hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Tuy nhiên nguyên tắc phòng tránh rủi ro khi mua bán là:
- Chỉ làm những việc pháp luật không cấm;
- Nên thỏa thuận chi tiết những vấn đề quan trọng;
Văn phòng Luật sư Đạt Điền chuyên tư vấn mua bán nhà đất uy tín và nhận giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất sẽ giúp bạn giải quyết mọi yêu cầu của khách hàng. Quý vị cần gặp luật sư ngay hôm nay hãy gọi ngay số 0567 50 1111 để được trợ giúp.
Chúng tôi rất mong được hợp tác với quý khách hàng trong công việc. Hỗ trợ tư vấn về quy hoạch đất đai, đo đạc bản vẽ, kiểm tra những phát sinh tranh chấp, luật sư hỗ trợ ký kết hợp đồng ba bên ( bên mua, bên bán và bên nhận thế chấp).
