Thủ tục kiện tụng dân sự trong tranh chấp hợp đồng thuê nhà? Cần Luật sư Tư vấn viết đơn khởi kiện đòi nhà cho Thuê tại quận Bình Tân và Tân Phú, nhà cho thuê tại quận Bình Tân và Tân Phú mà có tranh chấp  thì hảy liên hệ theo số 0567 50 1111 để gặp Luật sư tư vấn cụ thể từng trường hợp

Thủ tục kiện tụng dân sự trong tranh chấp hợp đồng thuê nhà?

Khi các tranh chấp về hợp đồng thuê nhà xảy ra thì trước tiên dựa trên nguyên tắc tự nguyện thỏa thuận giữa các bên để đưa ra phương án thống nhất thanh lý hợp đồng thuê nhà. Nếu các bên không thể tìm được tiếng nói chung thì phải khởi kiện ra tòa án để giải quyết tranh chấp:

1. Thủ tục kiện tụng dân sự trong tranh chấp hợp đồng thuê nhà?

Thưa luật sư, tôi hiện là nhân viên văn phòng. Vụ việc của chúng tôi như sau: Tháng 6 năm 2018 vợ chồng chúng tôi có đi thuê một căn nhà, khi thuê chúng tôi có làm hợp đồng tuy nhiên, chủ nhà không công chứng, thời hạn thuê là 01 năm và chúng tôi có đặt tiền cọc 20 triệu đồng. Trong hợp đồng có điều khoản nếu trả nhà trước thời hạn kết thúc hợp đồng thì sẽ mất tiền cọc.

Sau thời gian thuê 06 tháng, do an ninh khu vực phức tạp, nhà chúng tôi bị trộm cạy cửa 3 lần (tuy chưa trộm được gì) nên chúng tôi có thỏa thuận với chủ nhà việc trả nhà sớm. Khi thỏa thuận, chủ nhà đồng ý và hứa sẽ trả lại tiền cọc sau khi chúng tôi dọn đi.

Sau khi chúng tôi dọn đi, có liên hệ lại với chủ nhà thì họ cố tình dây dưa không trả, sau đó 01 tháng thì họ nói không trả tiền cọc nữa. Tôi có làm đơn thưa lên UBND phường, phía phường cũng mời họ lên hòa giải nhưng họ không lên, không hợp tác. UBND phường sau đó yêu cầu chúng tôi nếu tiếp tục thì nên kiện ra tòa.

Xin quý Luật sư cho hỏi: vụ việc của chúng tôi có thể kiện ra tòa án được không? Hồ sơ chứng minh chỉ có bản hợp đồng không công chứng, và lời hứa trả tiền của chủ nhà qua tin nhắn điện thoại. Thủ tục thực hiện như thế nào? Xin chân thành cảm ơn luật sư.

Trả lời:

Trường hợp của bạn vẫn có thể khởi kiện ra Tòa án. Bởi lẽ, hợp đồng của bạn có thời hạn thuê là 01 năm, theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 122  Luật Nhà ở năm 2014 thì hợp đồng thuê nhà của bạn không bắt buộc phải tiến hành công chứng. Hợp đồng thuê này vẫn là hợp đồng hợp pháp theo quy định của pháp luật. Bạn vẫn có thể khởi kiện ra tòa án đối với tranh chấp về hợp đồng thuê nhà.

Thủ tục tiến hành khởi kiện:

- Cơ quan có thẩm quyền thụ lý đơn khởi kiện: Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bên cho thuê nhà đang cư trú.

- Đơn khởi kiện 

- Giấy tờ, tài liệu phải nộp kèm theo đơn khởi kiện: hợp đồng cho thuê nhà, các giấy tờ khác có liên quan.

Xin lưu ý bạn một vấn đề: Khi bạn nộp đơn khởi kiện tòa án sẽ kiểm tra tính hợp pháp của đơn khởi kiện. Trong vòng 05 ngày đến 08 ngày nếu đơn khởi kiện thuộc thẩm quyền, hợp pháp Tòa án sẽ ra thông báo về việc nộp tiền tạm ứng án phí. Bạn sẽ phải nộp tiền tam ứng án phí sau đó nộp lại biên lai thu tiền tạm ứng án phí cho Tòa án. Từ thời điểm bạn nộp lại biên lai thu tiền tạm ứng án phí Tòa án sẽ tiến hành thụ lý đơn khởi kiện của bạn.

Nộp hồ sơ trực tiếp tại Tòa án hoặc qua bưu điện đến Tòa án có thẩm quyền, bộ hồ sơ bao gồm:

- Đơn khởi kiện (Mẫu đơn)

- Các giấy tờ liên quan đến vụ kiện ( giấy tờ sở hữu nhà, đất, hợp đồng liên quan...)

- Đối với cá nhân: Giấy chứng minh nhân dân, hộ khẩu (bản sao có công chứng).

2. Tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở?

Thưa luật sư, tôi có thuê một căn nhà để mở phòng khám thời hạn thuê là 03 năm với giá là 4 triệu đồng/tháng. Nay thời hạn còn 01 năm nữa mới hết hợp đồng nhưng chủ nhà tự nhiên đòi nhà không có lý do. Theo tôi tìm hiểu thì có người khác vào thuê cũng mở phòng khám với giá 7 triệu/tháng nhưng thuê 2 tầng tôi cũng thương lượng với giá cao hơn nhưng không được, chủ nhà bắt dọn ngay. Vậy luật sư tư vấn giúp tôi làm thế nào để tôi bảo vệ quền lợi của mình? Tôi xin cảm ơn.

3. Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà?

Kính chào Luật sư, tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp: Tôi có cho một người thuê nhà để mở thẩm mỹ viện KX. Hợp đồng có Công chứng ký thuê 05 năm với giá không thay đổi là 45 triệu đồng.

Tuy nhiên, mới được 03 tháng thì xảy ra tranh chấp như: sửa chữa cải tạo không có sự đồng ý của tôi. Trong hợp đồng ở Điều 3 ghi nhận: "Giá thuê nhà là 45.000.000 đồng/tháng (giá thuê nhà bao gồm các chi phí về thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân, điện, nước, điện thoại). Tuy nhiên, kể từ lúc thực hiện hợp đồng cho tới nay, bên thuê nhà không thực hiện việc đóng thuế GTGT và thuế thu nhập cá nhân cho tôi như đã thỏa thuận trong hợp đồng.

Sử dụng nhà không đúng mục thuê, theo giấy phép hành nghề là masaage, spa do UBND Quận 1 cấp, nhưng thực tế bên thuê kinh doanh không đúng theo giấy phép mà hoạt động phẫu thuật thẩm mỹ chui. Cụ thể như cắt mí mắt, nâng mũi, bơm ngực v.v... Tôi cũng xin nêu rõ đã có lần Thanh tra Sở Y Tế xuống kiểm tra tại cơ sở này và đã lập biên bản phạt vi phạm hành chính đối với cơ sở này. Bên thuê nhà đã tự ý cho người lạ đến lưu trú mà không có sự đồng ý của tôi.
Bởi những hành vi sai trái nêu trên của thẩm mỹ viện KX, tôi đã có thông báo ngày 18/09/2018 cho bên thuê nhà về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà, đến ngày 30/10/2018 phải tiến hành thanh lý hợp đồng để bàn giao nhà cho tôi đúng thời hạn. Nhưng cho đến nay hết ngày ấn định nêu trên, bên thuê nhà vẫn không chịu giải quyết thanh lý hợp đồng. Như vậy, khi tôi có đơn khởi kiện ra Tòa yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn thì tôi có phải bồi thường những chi phí gì cho bên thuê nhà không? và khoản tiền cọc của bên thuê nhà có bị mất cọc không?

Trả lời:

Về nguyên tắc, các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng sẽ được giải quyết theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng (các thỏa thuận không trái với các quy định của pháp luật), trường hợp các bên không có thỏa thuận thì sẽ áp dụng các quy định của pháp luật hiện hành.

Trong trường hợp của bạn, bạn không nói rõ trong hợp đồng thuê nhà có quy định về việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn và việc phạt hợp đồng hay không, vì vậy chúng tôi sẽ áp dụng các quy định của pháp luật theo Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

"Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng."

Theo đó, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Trong trường hợp của bạn, bên thuê nhà đã không thực hiện đúng hợp đồng, sử dụng nhà không đúng mục đích thuê, vì vậy theo qui định trên bạn có quyền chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Bạn cũng đã thực hiện đúng quy định về thời hạn báo trước (từ ngày 18/09/2018 đến ngày 30/10/2018). Do đó, nếu bên thuê nhà không thực hiện việc chấm dứt hợp đồng, bạn có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết. Vì bạn đã thực hiện việc chấm dứt hợp đồng theo đúng các quy định của pháp luật nên bạn không phải bồi thường thiệt hại cho bên thuê. Trừ trường hợp trong hợp đồng của hai bên có thỏa thuận khác thì sẽ áp dụng theo hợp đồng, nếu nội dung của hợp đồng không trái quy định pháp luật, trái đạo đức xã hội.

Về khoản tiền đặt cọc, việc xử lý sẽ được thực hiện theo thỏa thuận ban đầu, tùy thuộc vào mục đích đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng hay đảm bảo việc thực hiện hợp đồng.

4. Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà làm phòng trọ?

Kính chào Luật sư tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp như sau: Vợ chồng tôi và chủ nhà trọ mấy tháng trước có ký với nhau một hợp đồng thuê nhà với mục đích để kinh doanh nhà trọ.

Nhưng một tháng sau gia đình chủ nhà có cãi lộn và đánh nhau với một hộ thuê phòng ở đó họ còn kéo cả mấy người vác dao mã tấu tới ngồi ở quán bên đường còn trong này thì đánh nhau rồi còn lấy xe máy tông vào chủ nhà, rất may là không xảy ra án mạng... Thấy vậy tôi rất sợ nên đóng cửa ở trong nhà không dám ra ngoài, gọi công an địa phương thì mãi sau mới tới rồi họ đưa nhau lên ủy ban giải quyết tối về bà chủ nhà kêu 2 vợ chồng tôi qua tiệm tạp hóa của người em dâu út (sát bên cạnh căn con ở đó là một trong những căn nhà trọ mà bà chủ để lại cho vợ chồng người em út ở và bán tạp hóa), rồi hỏi: tụi con thấy đánh nhau hung dữ như vậy có sợ không? Nếu con sợ và nghỉ không làm nữa thì Năm (tên thường gọi của bà chủ nhà) cho rút rồi con lại 60 triệu đồng đó thì mỗi tháng sẽ trả cho tụi con 20 triệu cho tới hết vì tiền cọc của tụi con Năm đã trả Ngân Hàng rồi. Tôi trả lời: Dạ cũng được.

Giao dịch bằng miệng kết thúc có 2 vợ chồng tôi, bà Năm và người em dâu út ở đó. Hai tháng đầu bà trả đủ bây giờ còn lại 20 triệu bà ấy không muốn trả với lý do là tụi con hủy hợp đồng trước. Xin hỏi luật sư như vậy là đúng hay sai ạ?

Trả lời:

Cần xem xét hợp đồng miệng giữa anh chị với bà chủ nhà về việc thỏa thuận trả lại mỗi tháng một khoản tiền là 20 triệu đồng là có căn cứ pháp luật và hợp pháp hay không. Căn cứ Điều 385 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về khái niệm hợp đồng như sau:

"Điều 385. Khái niệm hợp đồng

Hợp đồng là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự."

Như vậy, nếu như anh chị và bà Năm cũng đã tự nguyện thỏa thuận với nhau thì hợp đồng này hoàn toàn là hợp pháp và có căn cứ pháp luật.

Trong trường hợp của bạn thì bà chủ nhà (bà Năm) đã không thực hiện đúng giao kết hợp đồng như vợ chồng chị đã thỏa thuận với bà Năm về việc cho rút 60 triệu đồng, mỗi tháng sẽ trả lại cho anh chị số tiền 20 triệu đồng.

Vậy nếu bà Năm không thực hiện đúng nghĩa vụ của bà trả hết số tiền còn lại theo như hợp đồng đã giao kết thì anh chị có thể làm đơn khời kiện bà Năm ra tòa án nhân dân cấp Quận, huyện nơi bà Năm cư trú để tòa có thể giải quyết cho anh chị theo quy định của Bộ Luật tố tụng dân sự 2015.

5. Khởi kiện về tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở?

Xin chào Luật sư! Tôi có câu hỏi mong được giải đáp:

Tháng 06/2018 chúng tôi có ký với chủ nhà hợp đồng thuê nhà đứng tên công ty. Tiền đặt cọc chúng tôi làm giấy biên nhận, tiền nhà chúng tôi chuyển khoản.Tháng 07/2018 do tình hình làm ăn công ty không tốt. Chúng tôi có làm lại hợp đồng thuê nhà đứng tên người Hàn Quốc, thuê để ở chứ không làm văn phòng. Người Hàn Quốc này có ở lại từ khi công ty đứng tên thuê nhà. Trong cả hợp đồng đứng tên công ty và cá nhân đều ghi rõ nghĩa vụ của bên cho thuê phải làm nghĩa vụ đăng ký tạm trú.

Tuy nhiên, đến giữa tháng 8, gần 3 tháng thuê nhà chúng tôi vẫn không có được giấy đăng ký tạm trú. Ảnh hưởng đến công việc, đi lại của anh ấy. Vì không có đăng ký tạm trú đồng nghĩa không thể làm bằng lái xe cũng như có thể bị công an hỏi thăm bất cứ lúc nào. Người Hàn Quốc đó nói sẽ không thuê nữa vì không thực hiện đúng hợp đồng. Khi bên tôi nhờ bên bất động sản là bên thứ 3 để hòa giải vì theo đúng hợp đồng "nếu một trong hai bên không làm đúng hợp đồng thì bên kia có quyền chấm dứt hợp đồng" và trả lại tiền đặt cọc + số tiền nhà chưa ở hết + bồi thường 1 tháng tiền thuê nhà. Nhưng chúng tôi chỉ muốn lấy lại 50% số tiền đặt cọc. Bên bất động sản nói chủ nhà đồng ý trả chúng tôi 50% tiền đặt cọc, khi chúng tôi trực tiếp gọi điện chủ nhà lại nói không trả. Và chủ nhà có nhắn tin qua điện thoại chủ nhà có nói không trả tiền, không cần bàn giao nhà, cứ để hết 06 tháng coi như xong. Tôi có thắc mắc nhỏ đó là khi trả tiền cọc + 6 tháng tiền nhà đứng tên công ty. Khi làm lại hợp đồng chủ nhà và bất động sản có nói không cần làm lại đặt cọc + 6 tháng tiền nhà. Tôi vẫn giữ giấy nộp tiền vào ngân hàng. Nhưng biên nhận đặt cọc vì ký lại hợp đồng nên đã xé làm đôi, và không làm lại, có được không luật sư?

Khi khởi kiện bên tôi có chắc thắng 100% không. Và Phí thuê tố tụng, khởi kiện là bao nhiêu?

Mong luật sư trả lời sớm để chúng tôi có thể lấy lại tiền nhà. Cảm ơn luật sư!

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 472 Bộ Luật tố tụng dân sự 2015:

"Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan."

Để đảm bảo cho việc giao kết, thực hiện hợp thuê nhà, các bên có thể giao kết các hợp đồng đảm bảo thực hiện nghĩa vụ như đặt cọc. Theo thông tin mà bạn cung cấp, lúc đầu công ty bạn là người thuê nhà và đặt cọc tiền cho bên cho thuê, sau đó các bên trong hợp đồng thuê nhà đã thỏa thuận lại việc cho người khác thuê chính căn nhà đó, hợp đồng này được sự nhất trí của bên cho thuê và cả bên thuê lúc đầu là công ty bạn và cá nhân người Hàn Quốc trên, trong đó để đảm bảo thực hiện hợp đồng này, hợp đồng đặt cọc giữa công ty bạn và bên cho thuê nhà vẫn tiếp tục có hiệu lực.

Từ đó cho thấy, đã có sự thay đổi về mặt chủ thể thực hiện hợp đồng. Sau khi hợp đồng thuê nhà sau được ký kết thì bên thuê nhà là người Hàn Quốc kia, công ty bạn đảm bảo việc thực hiện hợp đồng cho người này bằng hợp đồng đặt cọc. Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015:

"Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Căn cứ vào quy định trên cho thấy, hình thức đặt cọc mà công ty bạn đã ký kết là đúng quy định. Vấn đề công ty bạn có được trả lại tiền đặt cọc hay không được phụ thuộc vào việc các bên thực hiện nghĩa vụ đã giao kết trong hợp đồng chính, tức hợp đồng thuê tài sản giữa bên cho thuê (chủ nhà) và bên thuê nhà (người Hàn Quốc kia). Theo thông tin mà bạn cung cấp, trong nội dung của hợp đồng thuê nhà đã quy định rõ nghĩa vụ của bên cho thuê phải làm nghĩa vụ đăng ký tạm trú, tuy nhiên bên cho thuê nhà đã không thực hiện đúng quy định này. Đây là hành vi không thực hiện công việc đã được quy định trong hợp đồng, vi phạm hợp đồng thuê nhà của bên cho thuê. Mặt khác, trong hợp đồng thuê nhà cũng chỉ rõ: nếu một trong hai bên không làm đúng hợp đồng thì bên kia có quyền chấm dứt hợp đồng và trả lại tiền đặt cọc + số tiền nhà chưa ở hết + bồi thường 01 tháng tiền thuê nhà.

Vì không có được giấy tạm trú mà người Hàn Quốc kia đã không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng. Trong trường hợp này, hợp đồng cho thuê nhà ở chấm dứt theo thỏa thuận của các bên (thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng khi có hành vi vi phạm hợp đồng). Các nghĩa vụ, quyền lợi của hai bên được ưu tiên giải quyết theo nội dung thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết. Do đó, công ty bạn được nhận lại số tiền đặt cọc, số tiền nhà đã nộp mà chưa ở hết, tiền bồi thường theo nội dung của hợp đồng.

Bạn có thể gửi đơn khởi kiện giải quyết tranh chấp về hợp đồng dân sự đến Tòa án cấp huyện nơi có bất động sản để được giải quyết. Việc khởi kiện không thể đảm bảo 100% công ty bạn sẽ giành phần thắng vì còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác. Về chi phí tố tụng, công ty bạn là nguyên đơn, do đó phải nộp tiền tạm ứng án phí, tạm ứng lệ phí, án phí, lệ phí và chi phí tố tụng khác theo quy định tại Nghị quyết 326/2016/UBNDTVQH14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án do Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành.