Vụ 'đẻ' thủ tục kiểm tra hiện trạng nhà: Luật không quy định, phải sửa ngay

Người dân TP.HCM vừa thở phào với động thái chấn chỉnh việc kiểm tra hiện trạng nhà ở đối với hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai từ Sở Tài nguyên và Môi trường.

Nhiều năm qua, người dân ở TP.HCM gặp nhiều khó khăn khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động (mua bán, tặng cho, thế chấp...) nhà ở đã có giấy chứng nhận.

Vì thế, khi Sở Tài nguyên và Môi trường có văn bản chấn chỉnh đã nhận được nhiều sự đồng tình của người dân. Vậy việc kiểm tra hiện trạng thời gian qua dựa trên cơ sở nào?

Nhà đã có sổ vẫn phải kiểm tra hiện trạng

Tại TP.HCM, việc kiểm tra hiện trạng được thể hiện trong Quy chế phối hợp quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn TP.HCM, gần nhất là tại quyết định số 17 ngày 1-4-2024.

Trước đó, năm 2019 quy chế này được ban hành theo quyết định số 30. Từ quy chế này, các quận huyện và cơ quan liên quan triển khai thực thi.

Theo ghi nhận của Tuổi Trẻ, một trong những địa bàn đã cụ thể hóa yêu cầu kiểm tra hiện trạng nhà sớm đó là UBND quận 1.

Tháng 7-2022, UBND quận 1 ban hành công văn 1869 chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh quận 1 khi tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp sổ hồng, đăng ký biến động và hồ sơ thế chấp (nhà đất) ngân hàng chủ trì phối hợp với các đơn vị liên quan để kiểm tra hiện trạng nhà ở, công trình.

Trường hợp hiện trạng phù hợp với chủ quyền đã cấp thì giải quyết theo quy định, nếu hiện trạng sai khác thì lập biên bản chuyển sang Thanh tra, UBND phường xử lý.

Văn bản chỉ đạo trên của UBND quận 1 căn cứ vào quyết định 30 của UBND TP nhằm xử lý vi phạm trật tự xây dựng.

Những năm qua, việc kiểm tra hiện trạng nhà ở, công trình thành một thủ tục khi Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận giải quyết hồ sơ đăng ký sang tên trên sổ hồng, thế chấp ngân hàng.

Thông thường nhà bị kiểm tra hiện trạng là nhà đất. Nhà này được tạo lập hợp pháp, hợp lệ và được cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) lần đầu.

Trong quá trình sử dụng hiện trạng nhà có thay đổi so với hiện trạng ban đầu được cấp sổ do cơi nới, sửa chữa, xây dựng...

Nay khi thực hiện việc đăng ký sang tên nhà đất trên cho người mua hoặc tặng cho, để thừa kế cho con cái, thế chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai đi kiểm tra hiện trạng và ách hồ sơ khi thấy sai khác hiện trạng so với sổ hồng.

Điều đáng nói Luật Đất đai hiện hành và các văn bản hướng dẫn không có quy định nào yêu cầu, buộc Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hiện trạng nhà.

Trong văn bản chấn chỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường khẳng định pháp luật đất đai hiện hành không có quy định nào cho phép Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện kiểm tra hiện trạng khi giải quyết thủ tục đăng ký biến động đối với nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đã được cấp giấy chứng nhận.

Tự "đẻ" thủ tục

Không chỉ quy định Luật Đất đai hiện hành (có hiệu lực từ 1-8) mà ngay cả Luật Đất đai 2013 và các văn bản luật liên quan cũng không quy định việc kiểm tra hiện trạng nhà ở khi Văn phòng đăng ký đất đai đăng ký sang tên sổ hồng, đăng ký giao dịch bảo đảm.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Hải Long, cố vấn pháp lý Công ty luật TNHH AGL, cho rằng Luật Đất đai 2013 đến nay đều quy định trách nhiệm đăng ký sử dụng đất của người sử dụng.

Còn với nhà trên đất theo quy định Luật Nhà ở 2005 và Luật Nhà ở hiện nay đều quy định việc người dân, doanh nghiệp phải xin giấy phép xây dựng nhà (trừ trường hợp không cần phải xin phép theo quy định) và xây nhà theo giấy phép. Nhà ở sẽ được đăng ký quyền sở hữu trên đất (gọi là sổ hồng).

Nghị định 43/2014 hướng dẫn Luật Đất đai 2013 quy định Văn phòng đăng ký đất đai sẽ xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết.

"Như vậy cho đến nay, Luật Đất đai và văn bản hướng dẫn không có quy định về việc kiểm tra hiện trạng nhà trong trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc đăng ký, sang tên nhà đã có giấy chứng nhận.

Trong khi đó, quy chế phối hợp là văn bản dưới luật về nguyên tắc thì không được trái với quy định của luật, vì vậy cần phải sửa ngay", ông Long nói.

Đồng tình, luật sư Bùi Quốc Tuấn (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng các văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hiện trạng nhà ở đã có sổ hồng rõ ràng là sai theo khẳng định của Sở Tài nguyên và Môi trường.

"Quy định tại quy chế phối hợp là trong quá trình giải quyết thủ tục liên quan việc chứng nhận tài sản gắn liền trên đất, trường hợp kiểm tra hiện trạng nhà ở hoặc công trình xây dựng theo quy định của pháp luật đất đai, nếu phát hiện các trường hợp vi phạm trật tự xây dựng thì chuyển hồ sơ cho cơ quan có thẩm quyền để kiểm tra, xử lý theo quy định pháp luật.

Tuy nhiên, trong các thủ tục nhà đất có trường hợp cần xác minh hiện trạng đất đai, tài sản trên đất chứ không phải nhà đất đã có sổ hồng. Do vậy nơi ban hành quy chế phải xem lại để tránh lạm quyền, trái luật, gây phiền hà cho người dân...", luật sư Tuấn nói.

Cán bộ quản lý địa bàn ở đâu?

Theo luật sư Hứa Thị Thảo (Đoàn luật sư TP.HCM), nhà ở, công trình xây dựng không phép, trái phép đã có các quy định xử lý, xử phạt vi phạm hành chính theo các luật chuyên ngành.

Theo "quy chế phối hợp", trách nhiệm quản lý trật tự xây dựng thuộc thẩm quyền của Sở Xây dựng, UBND cấp huyện, UBND cấp xã; trách nhiệm kiểm tra, phát hiện những vi phạm trật tự xây dựng thuộc cán bộ, công chức, thanh tra viên được giao nhiệm vụ quản lý trật tự xây dựng.

Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai tạm dừng, trả hồ sơ đăng ký biến động của người dân nếu có vi phạm xây dựng sẽ thực hiện khi có yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền và phải đảm bảo theo quy định tại khoản 2 điều 19 nghị định 101/2024.

Nhà ở, công trình vi phạm xây dựng phải bị xử lý nghiêm và kịp thời, đảm bảo trật tự, kỷ cương. Tuy nhiên, cơ quan quản lý nhà nước không thể xử lý vi phạm thông qua một thủ tục không được luật quy định.

Can thiệp trái luật vào giao dịch dân sự

Một trưởng phòng công chứng ở TP.HCM cho rằng nhà đất là tài sản lớn của người dân. Khi nhà đất đã được cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) là Nhà nước công nhận quyền về tài sản cho người dân. Người dân, doanh nghiệp được dùng tài sản này để giao dịch (thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp...).

Nhưng sau khi giao dịch thì việc sang tên, đăng bộ, đăng ký nhà đất lại bị ách ở khâu đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai. Điều này là vô lý khi người dân không có yêu cầu cơ quan đăng ký công nhận sự thay đổi về hiện trạng nhà ở sang cho chủ mới.

Đối với nhà đất có sổ thì Văn phòng đăng ký đất đai giải quyết đăng ký sang tên chỉ cần căn cứ thông tin vào sổ hồng nhà đất đã được cấp, trừ trường hợp chủ sở hữu tài sản có yêu cầu đăng ký thay đổi tài sản.

Theo quy định, một trong những chức năng của Văn phòng đăng ký đất đai là đăng ký sang tên, bảo đảm quyền về tài sản (nhà đất) cho người dân, doanh nghiệp.

Về nguyên tắc, Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp có chức năng quan trọng nhất là cung cấp dịch vụ công, đăng ký nhà đất cho người dân, doanh nghiệp. Vì thế, đơn vị này không thể tạm dừng thủ tục, trả hồ sơ đăng ký biến động thiếu căn cứ pháp lý.

Trong việc chấp hành quy chế phối hợp xử lý nhà ở, công trình vi phạm xây dựng thì phải xác định rõ phần vai trò, trách nhiệm ở đâu.

Bởi lẽ việc xử lý các công trình vi phạm thì đã có một bộ máy với quy trình chặt chẽ được luật định, không thể lạm dụng quy trình thủ tục hành chính can thiệp vào giao dịch liên quan tài sản của người dân.