CÁC VỤ ÁN XÂM PHẠM CHỖ Ở CÔNG DÂN ĐÃ BỊ TRUY TỐ?

Cơ quan pháp luật đủ căn cứ kết tội "Xâm phạm chỗ ở của người khác" đối với hành vi gọi điện, nhắn tin đe dọa khiến người cư ngụ hợp pháp lo sợ rồi tự rời đi?

Công an TP HCM vừa giao Công an quận Bình Thạnh tiến hành xác minh, giải quyết theo thẩm quyền đơn tố cáo hành vi có dấu hiệu hình sự của một nhóm người đến căn nhà số 109 Đinh Bộ Lĩnh (phường 26, quận Bình Thạnh). Ở đây, họ to tiếng, la lối khiến nhiều người thuê nhà hoảng sợ phải rời đi. Ngoài đơn tố cáo, cơ quan chức năng đang làm rõ vụ tranh chấp quyền sở hữu tài sản trên. Sự việc bắt nguồn từ một hợp đồng vay tiền với mục đích mua chính căn nhà.

Họa vô đơn chí?

Năm 2015, bà Đặng Thị Cẩm Tú (thường trú TP Hà Nội) ký kết với bà Bùi Thị Tấm (thường trú TP HCM) một hợp đồng vay tiền mua căn nhà số 109 Đinh Bộ Lĩnh. Theo đó, bà Tấm vay 4,5 tỉ đồng. Nếu không trả nợ đúng hạn, bà Tấm có nghĩa vụ sang nhượng một nửa tài sản. Vì thất hẹn nên bà Tấm bàn giao cho bà Tú tầng 3, 4, 5 của căn nhà. Ba năm qua, 4 gia đình thuê 3 tầng này làm nơi ở. Trong thời gian đó, bà Tú khởi kiện với lý do bà Tấm không tiến hành thủ tục đăng bộ, sang tên như thỏa thuận ban đầu. TAND quận Bình Thạnh thụ lý vụ kiện.

Mọi việc yên ổn đến tháng 6-2019, ông Đỗ Xuân Nam (thường trú TP Hà Nội) dẫn theo một số người đột ngột đến và yêu cầu người thuê nhà rời đi. Ông Nam tuyên bố ông chính là chủ nhân toàn bộ căn nhà. Không chịu nổi nhóm người của ông Nam dẫn đến, những người thuê nhà (trong đó có một bé trai 6 tuổi) ra khỏi nhà mà không kịp mang theo đồ đạc. "Chúng tôi nhiều lần quay lại dọn nhà nhưng phía ông Nam không mở cửa" - bà Tú kể lại.

Căn nhà số 109 Đinh Bộ Lĩnh, phường 26, quận Bình Thạnh, TP HCM đang sửa chữa trong thời gian giải quyết tranh chấp Ảnh: QUANG LIÊM

Làm việc với công an, bà Tú cương quyết rằng hai bên cần giữ nguyên hiện trạng nhà, chờ tòa án giải quyết. Trái lại, ông Nam yêu cầu bà Tú trả nhà và khẳng định ông mới là chủ sở hữu căn nhà. Sau đó, bà Tú tố cáo ông Nam cùng nhóm thanh niên có hành vi dùng vũ lực hòng chiếm đoạt nhà ở, tài sản trái phép.

Tại tỉnh Bình Dương cũng từng có câu chuyện tương tự. Năm 2007, bà Nguyễn Thị Tư nhờ Trần Minh Đức vay 250 triệu đồng. Bà Tư giao Đức 2 giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất. Hai bên làm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà. Một thời gian sau, bà Tư cớ mất một giấy tờ nhà đất và làm lại giấy mới, mang đi thế chấp ngân hàng. Biết chuyện, Đức khởi kiện. Cuối năm 2018, Đức cùng Trần Thị Mỹ Hạnh và Vũ Ngọc Sang đến nhà bà Tư hỏi lý do bà này vắng mặt khi tòa án làm việc. Lúc này, cổng và cửa nhà không khóa. Thấy người lạ vào nhà, bà Tư báo công an. Kết quả, cơ quan pháp luật cáo buộc 3 người tự tiện vào nhà người khác tội "Xâm phạm chỗ ở của người khác".

Tội phạm cấu thành dù không bước vào nhà

Đối với vụ án ở tỉnh Bình Dương, cơ quan công an khẳng định Trần Minh Đức, Trần Thị Mỹ Hạnh và Vũ Ngọc Sang có hành vi gây ảnh hưởng đến cuộc sống, sinh hoạt, cụ thể là thời gian nghỉ trưa của người cư trú hợp pháp trong căn nhà (bà Nguyễn Thị Tư), dù thời gian nghỉ trưa cơ quan điều tra xác định chỉ kéo dài 20 phút. Từ đó, cơ quan điều tra đề nghị VKSND cùng cấp truy tố tội danh "Xâm phạm chỗ ở của người khác" đối với 3 bị can trên.

VỤ VIỆC CỤ BÀ GẦN 80 TUỔI BỊ ĐUỔI RA KHỎI NHÀ  XẢY RA TẠI PHƯỜNG BÌNH HƯNG HOÀ QUẬN BÌNH TÂN CÓ HAY KHÔNG TỘI HÌNH SỰ ?

Sự việc xảy ra vào năm 2019 và kéo dài đến năm 2023; Bà Trần Thị Giờ có 3 người con hai trai một gái, do tuổi cao sức yếu nên tôi có ý định để lại tài sản cho 3 người con. Tuy nhiên, do việc làm ăn thua lỗ con gái đầu là Trần Thị Hồng G đã mượn sổ hồng của tôi với mục đích cầm cố vay vốn ngân hàng để cất nhà tại huyện Đức Hoà Tỉnh Long An , nhưng do số tiền quá lớn lên đến 3 tỉ đồng nên tôi quyết định cho con gái được đứng tên sổ hồng để mang đi cầm cố tại ngân hàng .  Con gái tôi đã  viết tay cam kết là chỉ mượn sổ đi thế chấp và không được bán . Sau khi sang tên sổ hồng và vay vốn ngân hàng không có khả năng trả con gái đem giấy tờ nhà ra ký công chứng bán cho người cùng xóm ( cách 3-4 căn nhà ) sự việc mua bán chỉ diễn ra trên giấy tờ và người mua cũng không đến nhận nhà và Bà TTHG cũng không báo cho các thành viên ở trên căn nhà này( HIỆN TẠI TÒA ÁN ĐÃ THỤ LÝ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP TRONG CĂN NHÀ NÀY VẪN CÒN 5 THÀNH VIÊN CÓ HỘ KHẨU THƯỜNG TRÚ ) và các anh chị em và bà Giờ đã bán nhà . Ngoài đồ đạc của Bà Giờ con rất nhiều đồ đạc có giá trị hàng trăm triệu đồng của cháu nội, con trai và con dâu của bà Giờ. Đến thời điểm tranh chấp Tòa án đang thụ lý bên mua vẫn chưa nhận nhà.

Đến năm 2023  người mua đến đòi lấy nhà và nói nhà đã sang tên bên mua và yêu cầu các thành viên ra khỏi nhà và dùng mọi biện pháp cắt điện cắt nước để ép các thành vn ra khỏi nhà nhưng Bên Phía Điện Lực không dám cắt điện vì nhà đang tranh chấp. Thấy không thể cắt điện và ép các thành viên ra khỏi nhà  Bên mua thuê Luật sư  làm đơn khởi kiện tại Toà án nhân dân quận Bình Tân và chờ giải quyết ; Toà án đã triệu tập các bên lên giải quyết nhưng chưa có phán quyết cuối cùng .Ngoài việc Tòa án đang thụ lý thì nhà đất trên đang thế chấp tại ngân hàng thì Tài sản vẫn thuộc về ngân hàng không được làm thay đổi khi chưa có sự đồng ý bằng văn bản về phía ngân hàng ?

TỰ Ý DÙNG VŨ LỰC CƯỠNG ÉP TRÁI PHÉP RA KHỎI NHÀ KHI CHƯA CÓ PHÁN QUYẾT CỦA TÒA ÁN.?

 Đùng một cái các ngày 25,26/6,  Người mua dùng nhóm thanh niên 5-6 người dùng dao chặt phá cây cối đổ xà bần và gác xung quanh nhà và chắn lối đi không cho ai ra vào. Sau đó ngày 29,30/6 con gái bà Trần Thị Giờ cùng   người mua nhà và con gái tôi đã đến nhà tôi để đổ xa bần, dọn đồ con, cháu của tôi ra khỏi nhà, họ còn chửi bới, đập phá nhà tôi rất nhiều; nhóm người thanh niên hung hăng côn đồ đập phá dùng vũ Lực dùng sắt hàn bít lối đi ; Tự ý thuê thợ giả danh điện lực tự ý cắt điện khoá cửa và không cho ai vào nhà; Tự ý đập cửa Đập phá nhà gây thiệt hại nhiều tài sản  .Sự việc đã trình báo nhiều lần công an Phường Bình Hưng Hòa nhưng chưa được giải quyết xong? Về Phía công an Phường  cho rằng vụ việc trên là dân sự công an chỉ giữ an ninh trật tự. Bên Phía Bà Giờ cùng các con cháu cũng đã trình báo công an nhiều lần về sự việc mất mát hư hỏng và hành vi đập phá tài sản nhưng đến nay chưa được giải quyết thỏa đáng ??

Hạn chế giao dịch đối với đất đang có tranh chấp

Theo Điều 188 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật này; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, có thể thấy nếu đất đang có tranh chấp thì người sử dụng đất sẽ không được thực hiện các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Những trường hợp áp dụng biện pháp cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp.

Tài sản đang tranh chấp (tài sản là đối tượng của tranh chấp) là tài sản đang có hai hay nhiều người cùng xác nhận quyền của mình đối với tài sản đó và phủ định quyền của người kia đối với tài sản mà tài sản đó hiện không rõ thuộc về người nào. Biện pháp cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp được hiểu là cấm cá nhân, tổ chức thay đổi hiện trạng, bóp méo tài sản đang có sự tranh chấp giữa các bên.  Theo đó, Điều 122  BLTTDS 2015 quy định hai trường hợp áp dụng biện pháp cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp, cụ thể như sau:

Thứ nhất, áp dụng biện pháp cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu tài sản đang tranh chấp có hành vi tháo gỡ, lắp ghép, xây dựng thêm hoặc có hành vi khác làm thay đổi hiện trạng tài sản.

 “Người đang chiếm hữu tài sản đang tranh chấp” là việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản một cách trực tiếp hoặc gián tiếp như chủ thể có quyền đối với tài sản đang tranh chấp. Nếu trong quá trình giải quyết vụ án tính từ thời điểm cơ quan có thẩm quyền thụ lý vụ án, nghiên cứu hồ sơ vụ án, thực hiện hết các quy trình tố tụng cho đến khi giải quyết xong các tranh chấp về tài sản cho các bên liên quan, nếu thấy người đang nắm giữ chi phối tài sản có hành vi tháo gỡ tức là tháo rời và lấy ra lần lượt từng cái, từng bộ phận hoặc từng thứ một để làm biến dạng và bóp méo tài sản ban đầu; lắp ghép các bộ phận lại với nhau thành một bộ phận hoàn chỉnh khác với ban đầu của tài sản hay xây dựng làm nên công trình kiến trúc trên tài sản đang có tranh chấp theo một kế hoạch nhất định thì cơ quan có thẩm quyền có  quyền áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời trực tiếp đối với hành vi của chủ thể đó.

Thứ hai, áp dụng biện pháp cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi tháo gỡ, lắp ghép, xây dựng thêm hoặc có hành vi khác làm thay đổi hiện trạng tài sản.

“Người giữ tài sản đang tranh chấp” là người giữ tài sản trực tiếp có liên quan đến vụ tranh chấp hoặc do cơ quan có thẩm quyền giao trách nhiệm trong việc giữ tài sản đang tranh chấp.

Cũng giống như người chiếm hữu tài sản trong tranh chấp thì đối với người giữ tài sản đang tranh chấp nếu trong quá trình giải quyết vụ án mà họ cũng có những hành vi làm thay đổi hiện trạng ban đầu của tài sản bằng các hành vi tháo gỡ, lắp ghép, xây dựng thêm làm thay đổi tài sản tranh chấp ban đầu thì cơ quan có thẩm quyền tiến hành tố tụng có quyền áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với họ để ngăn cản hành vi trái pháp luật mà họ đang thực hiện.

Ngoài ra, nếu có căn cứ cho thấy họ có hành vi khác làm thay đổi hiện trạng tài sản thì cơ quan có thẩm quyền tiến hành tố tụng có quyền trực tiếp thi hành biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với họ, để kịp thời ngăn chặn hành vi trái pháp luật mà họ gây ra. “Hành vi khác”ở đây được hiểu là các hành vi của chủ thể tác động lên tài sản mà đang bị tranh chấp ví dụ: đập vỡ, xâm lấn .. tất cả các hành vi nhằm mục đích thay đổi, bóp méo hiện trạng ban đầu của tài sản tranh chấp.

Trong trường hợp này Bên Bán ( Bà Giờ và con cháu bà Giờ hiện vẫn đang ở trên căn nhà này; Và gia đình Bên Bán Đang nắm giữ tài sản tranh chấp Đang trực tiếp quản lý tài sản ? Trước khi bị ép ra khỏi nhà thì trong căn nhà vẫn còn nhiều tài sản như tủ giường, Máy Lạnh, Tủ Lạnh , quần áo có giá trị lớn thuộc quyền sử dụng hợp pháp của các thành viên gia đình bà Giờ . Việc  Bên mua dùng vũ lực để cưỡng ép lấy nhà và đưa người và tài sản ra khỏi nhà khi chưa được sự đồng ý là xâm phạm chỗ ở của công dân và tùy theo mức độ hư hỏng tài sản có thể có tội về hư hỏng hủy hoại tài sản theo quy định của Luật hình sự.

DÂN SỰ HAY HÌNH SỰ KHI BÊN BÁN VÀ BÊN MUA NHÀ TỰ Ý QUĂNG ĐỒ ĐẠC CỦA CÁC THÀNH VIÊN TRONG GIA ĐÌNH ( CÓ HỘ KHẨU THƯỜNG TRÚ TẠI CĂN NHÀ ĐANG TRANH CHẤP?

Theo Điều 161 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về “Thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản” thì: “Thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản thực hiện theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan; trường hợp luật không có quy định thì thực hiện theo thỏa thuận của các bên; trường hợp luật không quy định và các bên không có thỏa thuận thì thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là thời điểm tài sản được chuyển giao” và Điều 503 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về “Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất” như sau: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai”. Theo quy định tại Điều 12 Luật Nhà ở 2014 thì “Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở” được xác định như sau: “Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác” và Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”.

Căn cứ các quy định trên thì việc xác định thời điểm xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đối với nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong từng trường hợp cụ thể có sự khác nhau.

 - Đối với nhà ở xây dựng trên đất mà đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản (nhà và đất) được xác định kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở theo khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 và bên mua đã thanh toán đủ tiền mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác theo quy định tại Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014.

- Đối với nhà ở xây dựng trên đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nhà chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) thì thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản (nhà và đất) được xác định kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của pháp luật căn cứ theo quy định của Luật đất đai (Điều 503 Bộ luật dân sự năm năm 2015).

- Đối với nhà ở và đất ở đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất thì thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản (nhà và đất) được xác định kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở theo  khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 và bên mua đã thanh toán đủ tiền mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác theo quy định tại Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014.

Cụ thể Theo quy định của Luật nhà ở 2014;  trong trường hợp này thì bên mua chưa có nhận bàn giao  nhà và tại thời điểm bên mua dùng vũ lực cưỡng ép các thành viên trong gia đình của họ ra khỏi nhà trong khi tòa án đang thụ lý tranh chấp và đã mời các bên lên cung cấp chứng cứ và Tòa án chưa có phán quyết cuối cùng nhà đất thuộc về ai; nhà đang thế chấp tại ngân hàng mà vẫn cố tình cưỡng ép bà Giờ và con dâu và cháu nội ra khỏi nhà và cố tình làm hư hỏng tài sản là vi phạm pháp luật . Trong lúc chưa có phán quyết của Tòa án thì tài sản vẫn còn quyền sử dụng hợp pháp của Bà Giờ và của con cháu bà Giờ đang trực tiếp quản lý sử dụng căn nhà và có các quyền về tài sản được pháp luật bảo vệ . Khi chưa có phán quyết của Tòa án thì căn nhà trên chưa xác định được ai là chủ sở hữu ( Còn trong căn nhà Các tài sản của ai thì là của chủ sỡ hữu). Việc cưỡng ép Bà Giờ ra khỏi nhà và làm hư hỏng tài sản tùy  theo tính chất và mức độ có thể  sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật .

QUYỀN BẤT KHẢ XÂM PHẠN CHỖ Ở CÔNG DÂN THEO HIẾN PHÁP ?

"Mọi người có quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở. Không ai được tự ý vào chỗ ở của người khác nếu không được người đó đồng ý. Việc khám xét chỗ ở do luật định"  Đây là nội dung tại Điều 22 Hiến Pháp 2013

Hành vi xâm phạm chỗ ở của người khác là hành vi khám xét trái pháp luật chỗ ở của người khác, đuổi trái pháp luật người khác ra khỏi chỗ ở của họ, chiếm giữ chỗ ở hoặc cản trở trái pháp luật người đang ở hoặc người đang quản lý hợp pháp vào chỗ ở của họ, hoặc xâm nhập trái pháp luật chỗ ở của người khác.

Tội xâm phạm chỗ ở bất hợp pháp bị xử lý thế nào?

Hành vi xâm phạm chổ ở bất hợp pháp có thể bị truy cứu TNHS về tội xâm phạm chỗ ở của người khác theo Điều 158 Bộ Luật hình sự 

- Phạt cải tạo không giam giữ đến 02 năm hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 02 năm đối với người nào thực hiện một trong các hành vi sau đây xâm phạm đến chỗ ở của người khác:

+ Khám xét trái pháp luật chỗ ở của người khác.

+ Đuổi trái pháp luật người khác ra khỏi chỗ ở của họ.

+ Chiếm giữ chỗ ở hoặc cản trở trái pháp luật người đang ở hoặc người đang quản lý hợp pháp vào chỗ ở của họ.

+ Xâm nhập trái pháp luật chỗ ở của người khác.

- Phạt tù từ 01 đến 05 năm nếu phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây:

+ Có tổ chức.

+ Lợi dụng chức vụ, quyền hạn.

+ Phạm tội 02 lần trở lên.

+ Làm người bị xâm phạm chỗ ở tự sát.

+ Gây ảnh hưởng đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội.

- Ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị cấm đảm nhiệm chức vụ nhất định từ 01 năm đến 05 năm.

Như vậy, tội xâm phạm chổ ở có thể bị phạt tù đến 05 năm. 

Trên đây là bai viết tổng hợp các vụ việc có thật đã từng xảy ra và tình huống pháp lý để bạn đọc có cách nhìn tổng quan về các vụ việc để kham khảo và đưa ra hướng xử lý đúng quy định của pháp luật 

Tác giả: Tiến sĩ  Luật gia  Nguyễn Tiến Chương